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“공유물 분할, 불법건축물, 농지취득자격증명원” 함정! 부동산공경매&개발 ⓻

충남신문 칼럼니스트 부동산학 박사 이영행 교수
단국대학교정책경영대학원 부동산경매 법학석사·미드웨스트대학교 부동산경매박사 주임교수

편집부 | 기사입력 2023/04/17 [17:36]

“공유물 분할, 불법건축물, 농지취득자격증명원” 함정! 부동산공경매&개발 ⓻

충남신문 칼럼니스트 부동산학 박사 이영행 교수
단국대학교정책경영대학원 부동산경매 법학석사·미드웨스트대학교 부동산경매박사 주임교수

편집부 | 입력 : 2023/04/17 [17:36]

 

 

공경매를 진행하면서 제일 많이 접하는 게 공유관계이다. 투자금이 부족하니 공동투자하는 것이다. 그러나 이러한 공유관계는 지금까지의 경험을 볼 때 다양한 이유로 다툼 후에 분할로 이어진다.

 

공유 부동산을 분할하고자 하는 경우 원칙적으로 현물분할을 하는 것이 원칙이다. 다만 현물로 분할할 수 없거나 현물분할을 하는 경우 현저히 그 가치가 감소할 염려가 있을 때에는 비로소 경매를 통해 대금분할을 할 수 있으며, 공유물을 공유자 중 1인 또는 수인의 소유로 하되 현물을 소유하게 된 공유자로 하여금 현물을 소유하지 못하게 된 공유자들에게 적정하고 합리적인 가격을 배상하도록 하는 가액분할도 현물분할의 하나로 허용된다. 현물분할, 현물분할이나 가액으로 분할하는 가액분할, 대금분할이 공유물 분할 방법인 것이다. 경매에서는 자주 문제가 되는 것이 불법건축물이다.

 

현행 민사집행법상 건축허가나 건축신고를 행하지 않은 불법건축물은 형식적 경매의 대상이 될 수 없다. 경매에 의한 공유물분할이 허용되지 않기 때문이다. 따라서 불법건축물인 경우에는 현물분할 내지 가액분할방법으로 해결 할 수밖에 없다.

 

대법원 2013. 9. 13.201169190 판결의 공유물 분할과 불법건축물의 판결의 실전 사례를 보면, 사실관계와 주요쟁점은 다음과 같다.

 

AB, C가 공유하는 미등기 무허가 건물은 원래 A, B, C의 어머니인 D의 소유였는데, D건물 대지 부분만 A에게 증여하였고, D2002. 4. 사망하자 A, B, C건물의 소유권을 각 1/3씩 상속하였으며, B, C건물에 대하여 관습법상 법정지상권을 취득하였다. 한편 BC에게 건물의 관리를 위임하여 그 동안 CB를 대신해 건물에 관하여 임대차계약을 체결하거나 건물을 수선하여 왔다. 건물은 대부분 점포로 이용 중이고, 잔존내용연수는 22년이며, 건물에 관하여 체결된 임대차계약상 연간 차임 합계는 7천만 원이고, 건물 시가는 12천만 원이나 건물의 위치에 따라 차임 및 시가는 많은 차이가 있었다. AB, C를 피고로 하여 건물에 대한 공유물분할소송을 제기하였다. 여기서 주요쟁점은 불법 건축물의 공유물 분할의 허용여부였다.

 

이에 대해 대법원은, “민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서는 등기되지 아니한 건물에 대한 강제경매신청서에는 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 첨부하여야 한다고 규정함으로써 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에 한하여 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있게 하였고, 같은 법 제274조 제1항은 공유물분할을 위한 경매와 같은 형식적 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다고 규정하여, 같은 법 제268조는 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 같은 법 제79조 내지 제162조의 규정을 준용한다고 규정하고 있으므로, 건축허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물에 대하여는 경매에 의한 공유물분할이 허용되지 않는다.”고 판결하였다.

 

본 사안에서 건물을 현물분할 하는 것은 사실상 불가능할 뿐만 아니라 건물의 경제적 가치를 크게 훼손할 우려가 있어 적합하지 않다. 또한 미등기 불법건축물인 점을 고려할 때 법리적으로 경매에 의한 분할도 가능하지 않다. 이와 같이 공유물은 다양한 이해관계로 개발에서 큰 함정으로 작용될 가능성이 높다.

 

다음은 농지취득자격증명원의 개발함정이다.

농지는 소유권이전등기를 할 때 에는 농지취득 자격증명을 발급받아야 한다. 발급받으려는 자는 농지취득자격증명 신청서류를 농지의 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게 제출한다. 행정기관은 그 신청을 받은 날부터 7일 이내에 일정 요건에 적합한지 여부를 확인하여 이에 적합한 경우 신청인에게 발급해 준다. 실질적으로 농사를 짓는 농업인이 농지를 소유하게하기 위해서이다. 이것을 경자유전이라고 한다.

 

농지취득자격증명 발급요건은 까다로운 편이다. 다만 자경을 위한 경우에는 전혀 까다롭지 않다. 가장 많은 것은 자기의 농업경영을 위한 영농목적으로 취득하는 경우이다.

 

영농목적으로 1,000제곱미터 이상의 농지를 취득하는 경우에는 농업경영을 하는데 필요한 노동력 및 농업 기계, 장비, 시설의 확보 방안을 확인하여야 농지취득자격증명이 발급된다. 이 경우에도 권리 취득자의 주소지와 취득 농지의 소재지가 너무 먼 거리인 경우 농지취득자격증명에 문제가 될 수 있다. 자경의 거리에 대한 제한이 있기 때문이다. 원거리에서 자경은 보편적인 상식에 맞지 않기 때문이다.

 

실질적으로 자경을 하면 아무 문제가 없다. 농지의 필요성이 여기에 있기 때문이다. 차명이든 투기적인 수단으로 농지를 소유하면 불법행위에 해당된다. 불법농지는 이행강제금 부과 등 원상복구의 명령의 근거가 된다. 다수의 농지투자자가 이런 함정에서 자유롭지 못하였다.

 

다음은 시험지, 연구지, 실습지 또는 종묘생산지로 이용하고자 하는 경우에는 교육연구목적의 취득으로 초중등교육법 및 고등교육법에 따른 학교 농림수산식품부령으로 정하는 기준에 부합하여야 한다. 관련부처의 부령을 면밀하게 파악하지 못하면 함정에 빠질 수 있다는 의미이다. 농림수산식품부령은 수시로 바뀐다. 바뀐 사항 등을 철저하게 법리검토하지 않아서 오는 함정에도 각별히 유의해야 할 것이다. 개발에서 큰 함정으로 다가 올 수 있다.

 

농지를 주말체험영농에 이용하고 하는 경우는 기존 보유농지의 면적과 취득농지의 면적 합산이 1,000제곱미터 미만인 경우 농지취득자격증명이 발급 가능하다. 면적기준은 기존 농지가 주거, 상업, 공업지역인 경우도 면적에 합산된다는 점이다. 면적합산은 개인별이 아닌 세대 합산으로 1000미만이면 가능하다. 면적합산을 잘 못하여 농지취득자격증발급을 받지 못하는 함정에 빠지는 경우는 아주 많다. 특히 유의할 사항인 것이다.

 

기타 농지전용을 통하여 사업에 이용하고자 하는 경우, 농지의 개발사업지구 또는 농지정비 사업지구 안의 농지를 소유하고자 하는 경우에도 발급된다.

 

농지의 전용에는 전용부담금의 함정에 빠지는 경우도 많다. 의외로 많이 부과되기 때문이다.

 

농지전용부담금의 계산은 전용면적×당 개별공시지가×30%가 농지전용부담금이다. 농업인의 경우 농지전용부담금이 전액면제 된다.10평 이하 건축물 신축 시 50%의 농지전용부담금을 면제해 준다. 5만원을 초과하는 경우에는 5만원으로 상한제를 적용한다.

 

농지전용 허가비도 보통 150만원 내외로 부과된다. 지역개발공채도 지역별 차이가 있으나 농지 1,500원의 공채를 매수해야 한다. 개발행위 대행비도 200만원 정도 지출된다. 지목변경에 따른 취득세 2%와 농어촌특별세도 지목변경 취득세의 10%를 부담하여야 한다.

 

개발의 이익에 대한 환수일 것이다. 이러한 세금의 부담을 고려하지 못하였다면 이 역시 개발에서 비용의 증가로 이어져 개발함정에 빠질 수 있다. 부동산 개발에는 전문성이 있어도 종종 함정에 빠지기도 한다. 너무나 많은 개별 법령이 있고 매년 수시로 바뀌기 때문이다. 과거의 법령으로 오늘의 변화된 법령을 착안하지 못해서오는 개발의 법리적 리스크이다.

 

다양한 이유로 공유물 분할이나 불법건축물 등을 공경매를 통하여 저가로 매수하고 개발을 통하여 큰 수익을 얻고자하는 수요자는 아주 많다. 그러나 이론과 실무에 대한 전문성의 부족으로 함정에 빠지는 경우는 주위에서 자주 본다. 권리분석이나 현장답사 등 총 동원하여 역량을 집중하여 보지만 보이지 않는 스토리가 공경매에서는 존재하기 때문이다.

 

경매를 통하여 매수시에 농지취득자격증명서가 없으면 경매 입찰보증금 10%가 국가에 귀속된다는 점이다. 이런 경우는 경매사건 마다 자주 발생한다. 많은 함정을 알아 봤다. 세상에 공짜는 없다는 말이 있다. 완전한 긍정도 완전한 부정도 부동산 공경매&개발 실무에는 존재하지 않는다.

 

고로 저점매수 고점매도 전략으로 공경매 낙찰을 통하여 부동산 소유권 취득한 후에 개발을 통하여 수익을 올리려던 전략은 오히려 큰 손실로 작용될 때도 있다. 이론과 실무 숙달이 있어도 말이다. 부동산에는 사연과 스토리가 있다. 누가 이런 비밀을 모두 알 수 있을까? 부동산의 소유자가 연구대상인 사람이기 때문이다. 따라서 항시 완벽하려고 노력하는 모습만이 함정을 최소화하는 방법일 것이다.

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