채무불이행 책임이나 불법행위에 기한 손해배상 책임은 행위자에게 어떠한 불이익의 효과를 귀속시킬만한 고의, 과실 등의 책임이 있어야 함을 원칙으로 합니다. 하지만 재산권의 행사범위 내지 그 제한에 관하여는 입법자의 폭넓은 재량권이 인정되기 때문에 간혹 정책적으로 자신에게 책임없는 사항을 인수시키는 경우가 있습니다.
행정법규위반 사업장을 인수한 경우 위법행위에 따른 처분효과를 승계시킨다든지, 주택이나 상가건물의 양수인으로 하여금 기존 임차인에 대한 임대인의 지위를 승계시킨다든지, 집합건물 양수인으로 하여금 체납관리비 납부의무를 승계시킨다든지 하는 것이 그러한 사례인바, 오늘은 ‘체납관리비 승계’에 대해 살펴볼까 합니다.
우선 체납관리비를 규정하고 있는 ‘집합건물 관리규약’이 탄생한 배경에 대해 살펴보겠습니다. 우리나라의 국토면적 중 농경지와 임야가 85%를 차지해 실제 건축행위를 할 수 있는 토지는 극히 적습니다.
따라서, 좁은 토지를 효율적으로 활용하기 위한 방안으로 아파트나 대형상가과 같은 건물이 건축되면서 집합건물이란 것이 생겨났습니다. 즉, 여러 호수로 이루어진 1채의 집합건물을 각호의 구분소유자가 각자의 이름으로 소유하고, 각자의 소유영역인 전유부분은 해당 구분소유자 스스로가 단독으로 관리하되, 주차장, 공원, 계단, 기계실 등 공용부분은 공동으로 관리하는 형태입니다.
집합건물의 규모가 점점 커지고 관리업무가 전문화되다 보니 관리주체의 역할, 공용부분의 관리비용의 부담 등에 대한 특별법규가 필요하게 되었고, 이에 1984년 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건축물법’이라 합니다)이 제정되었습니다.
체납관리비 승계와 관련하여 의미있는 조문은 집합건물법 제17조 “각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.”, 제18조 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.”, 제42조 제1항 “규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.”는 것입니다.
그런데, 문제는 상당수의 집합건물관리단이 관리규약을 통해 공용부분뿐 아니라 전유부분의 체납관리비까지 그 승계인에게 청구할 수 있도록 규정하게 되었는데, 위 제42조 제1항에 따라 효력이 있는 것으로 볼 수 있기 때문입니다.
이 쟁점에 관해서는 결국 대법원 2001. 9.20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결을 통해 정리되었는데, 아파트의 특별승계인은 관리규약에도 불구하고 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 판단하였습니다(관리단의 재산으로 변제불능의 결과가 야기될 때에야 구분소유자 전원에게 분할변제책임을 지워야 한다는 반대의견이 있었습니다)
즉, 특별승계인이 부담하는 미납관리비는 공용부분에 해당된 부분에 국한되므로 개별호수에서 사용한 미납 수도・전기요금 등은 승계대상이 아니며, 일반관리비[인건비(청소용역비, 관리실 인건비), 제사무비 그 밖의 부대비용], 공용전기료, 공용수도료, 전기안전비, 방화관리비, 정화조관리비, 경리용역비, 조경용역비, 열기본료, 승강기유지비, 수선유지비 등(각 항목은 서울중앙지방법원 2010가합69556, 인천지방법원 2009나12276 판결을 참조함) 공용부분에 대한 부분만 부담하면 될 것입니다.
또한 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이라 할 것이기에, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 집합건물의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않습니다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결 참조). 나아가 관리비 채권은 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권으로서 민법 제163조 제1호에 따라 3년간 행사하지 않으면 소멸시효완성으로 지급의무가 소멸합니다. 즉 전소유자가 체납한 관리비 중 관리사무소에서 특별승계인에게 청구한 날을 기준으로 3년 이전의 것은 시효로 소멸하므로 내지 않아도 됩니다.
여기서 ‘구분소유자의 특별승계인’이란 경매절차에서 낙찰받은 경우도 특별승계에 해당되기 때문에 낙찰자는 전소유자의 미납관리비납부의무를 부담하게 되는 것입니다. 보통 부동산이 경매되는 경우, 전소유자는 경제적 여력이 없거나, 경매로 인해 소유권을 상실하게 될 입장으로 관리비를 납부하지 않는 경우가 대부분이어서, 임대차, 근저당권 등의 권리관계 뿐만아니라 인수될 수 있는 미납관리비 등을 사전에 파악하여 경매에 참가해야만 예상치 못한 추가 지출을 막을 수 있습니다.
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