무더위와 찜통의 열대야 현상은 온열환자를 발생하게 하고 있다. 마치 충남의 부동산시장을 여기에 비유해도 좋은 듯 싶다. 찜통이다. 각종 언론에서는 서울과 수도권을 중심으로 고점 회복의 뉴스가 연일 보도되고 있다. 하지만 충남의 부동산 시장은 아직도 냉각 상태에 있다. 찜통의 짜증스러움에 냉탕의 얼음인 것이다.

다행인 것은 10월 금리인하의 기대감과 정부의 부동산규제완화로 저점인식이 확대되고 있다. 하지만 경기침체현상이 지속되면서 공매와 경매의 시장을 우량물건이 쌓이고 있다. 이러한 시점에 우리지역의 주택매매와 전월세, 토지시장에 대하여 전망해 봤다. 전망은 전반기의 흐름추세를 토대로 하여 하반기 부동산전망을 각종 지표와 자료를 인용하였다.

그중에 제일 관심이 큰 것은 주택가격의 전망이다. 주택 매매가격은 서울과 주요 아파트 중심으로 상승폭이 확대되고 나머지 지역은 여전히 하락세이다. 금년 상반기에도 0.49% 하락하는 현상은 나타냈다.

다만, 서울과 주요 아파트의 가격 상승폭이 확대되면서 매매시장 회복에 대한 기대감 증가로 서울 주택가격은 금년 4월 이후 상승세가 지속되고 있다. 5월 이후 매매가격전망지수가 ‘상승 전망’으로 전환하였다. 이러한 서울과 수도권의 상승전환도 양극화를 기반으로 발생하고 있다.

따라서 충남의 하반기 주택매매가격의 전망도 입지의 탁월성을 기반으로 한 주거선호가 높은 쌍용동의 파크밸리 동일아파트와 불당동의 신규아파트를 중심으로 서서히 기지개를 실시할 것으로 전망되지만 입지가 떨어지는 왹곽지역은 하반기에도 하락세가 유지될 전망이다.

전세사기 사건이 계속되고 있는 전월세 시장의 전망은 하반기에도 더욱 어둡다. 임대인의 보증금 반환이 제때 반환되지 않아 전세금반환청구소송은 최대치로 늘고 있다.

전세가격도 수도권과 비수도권 양극화 심화되고 있다. 수도권에서는 아파트 중심으로 상승 하였다. 비수도권은 울산을 제외한 대부분 지역에서 하락세이다. 수도권 내에서도 서울은 상승폭이 확대된 반면 인천은 상승폭이 다소 둔화현상을 보이고 있다.

전세가격 전망지수는 수도권은 ‘상승 전망’, 비수도권은 ‘하락 전망’이 지속되면서 양극화 심화되고 있다.가격의 반전이 없는 한 이러한 현상은 우리지역에서도 지속될 것이다.

회복국면에 대한 전망은 거래량의 증가가 중요한 요인이다. 전국 주택 매매 거래량은 완만한 회복세를 보이고, 여전히 아파트 중심의 거래 지속적으로 증가하고 있다. 5월 전국 주택 매매 거래량은 5.7만 호로 3개월 연속 5만 호를 상회하며 완만한 회복세가 이어지고 있다. 따라서 아파트를 중심으로 서서히 회복되고 있음을 전망할 수 있다.

가격의 전망은 공급과 수요의 시장논리에 있다. 공급측면에서 인허가는 역대 가장 최저이다. 전국적으로 분양물량은 적은 편이나, 청약 경쟁률은 분양 사업장별 양극화가 심화되고 있다. 6월 전국 아파트 분양물량은 1.6만 호로 전월 대비 25% 이상 감소하였으며, 최근 사업 진행이 난항을 겪으면서 향후 분양물량 회복도 쉽지 않은 상황이다. 다만, 청약 경쟁률은 서울과 일부 비수도권에서 높게 나타나는 등 가격과 입지가 좋은 지역에 수요가몰리는 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다.

충남지역의 분양에서도 탕정지구는 높은 경쟁률을 보이고 있다. 몇 천만원의 프리미엄까지 생성된 지역이 있으나 대부분은 미분양 물량에 기진맥진하고 있다. 이러한 현상은 하반기에도 이어질 것이다.

전국 토지가격은 상승세가 지속되고 상승폭도 확대되고 있다. 5월 전국 토지가격은 전월 대비 0.18% 상승하였으며 연초이후 5개월 연속 가격 상승폭 확대되고 있다. 수도권을 중심으로 가격 상승폭이 확대되었으며 비수도권도 수도권과 유사한 수준의 상승률 기록하고 있다. 지역별 토지가격 상승률은 서울, 경기, 세종, 인천 순이다.

5월 전국 토지 매매 거래량은 10.7만 건으로 5월까지 전국 누적 거래량은 50.0만 건으로 2023년 같은 기간 대비 5.2% 증가 하였다.충남지역도 토지시장은 맑음이다. 주택구입이 서서히 증가하면서 주택담보대출 증가세가 확대되고 있다. 자금 수요가 늘면서 주택도시기금 정책 대출 중 은행 자금을 활용한 대출의 증가폭도 확대되고 있다.

주택담보대출 금리는 하락세가 지속되고 있으나 코픽스 금리는 상승 전환하여 서민의 가계는 빨간불임이 확인이 된다. 이러한 주택자금조달의 한계성으로 주택시장은 쏠림현상이 만들어지고 극심한 양극화로 가는 것이다. 결과적으로 코로나 이후의 소비는 회복세를 보이나, 부동산시장 은 지역 간 양극화가 뚜렷하게 나타나나 경기침체로 인한 전반적인 약세가 하반기에도 지속될 것이다.

소비 회복세는 상업적인 지표에서도 찾아 볼 수 있다.회복세가 백화점·무점포소매업 중심으로 나타나면서 소규모 상가는 코로나19 팬데믹 기간보다 높은 공실률을 기록하고 있다. 팬데믹 이후 소매판매액지수가 백화점과 무점포소매업 중심으로 회복세를 보이고 있으나, 대형마트·슈퍼마켓·편의점·전문소매업은 올해 들어 하락세를 보이면서 업종 간 양극화 현상이 심화되고 있는 것이다.

2024년 1분기 소규모 상가 공실률은 7.3%로 팬데믹 이전에는 약 5.0% 뿐만 아니라 팬데믹 기간은 약 6.0% 에 비해서도 높은 수치를 기록하고 있다. 상업적인 지표에서도 회복세는 있으나 양극화현상인 것이다.