농지에 대한 관심은 누구나 크다. 원초적으로 자연에 대한 동경은 인간의 본능인가 보다. 본능에 충실한 농업인은 한국에서 부자의 대열에 합류된 경우가 많다. 농지를 팔아서 대학에 보내는 우골탑의 현실은 부의 축적과는 반비례한다.

배움과 부의 축척은 반비례하는 것이다. 둘 다 누리는 행복도 있지만 쉽지 않다. 배움은 사회의 현상과 철학적인 면이 강한 반면에 부의 축척은 소유에서 비롯된다. 소유의 본질은 부동산이고 부동산 중에 토지는 신이 준 선물인 것이다. 국내에서 토지는 대부분이 농지이다.

농지를 농지외의 용도로 쓰임세가 바뀌면 회소가치가 발생하여 가치 상승이 있게 된다. 그래서 많은 투자자나 농업인이 농지의 전용허가를 받고자 노력한다. 농지법에 의하면“농지의 전용”이란 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 대통령령으로 정하는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말한다. 다만, 제1호 나목에서 정한 용도로 사용하는 경우에는 전용(轉用)으로 보지 아니한다.(농지법 제2조제7호)하여 실무에서는 매우 중요시 된다.

먼저, 농지를 농작물의 경작·다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적에 사용하는 것은 전용이다. 그러나 농작물의 경작지나 재배지에 설치하는 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스·축사 및 그 부속시설과 농지에 부속한 농막·간이저온저장고·간이퇴비장 또는 간이액비 저장조의 설치 행위는 농지의 전용행위가 아니라 이용행위이다.

육묘장, 수경재배시설 등 작물재배시설을 고정식온실·비닐하우스 형태로 설치할 경우에는 농지의 이용행위로 볼 수 있으나, 고정식온실·비닐하우스가 아닌 조립식판넬, 콘크리트 건물 등의 형태로 설치할 경우에는 농지의 전용행위이다.

농지의 이용행위로 허용한 고정식온실·비닐하우스의 부속시설이 아닌, 벼 육묘 등을 위해 농지를 포장하는 녹화장을 단독적으로 설치하는 행위 등은 농지의전용행위이다. 농업생산기반시설의 “부지”가 농지이므로 시설물인 제방 자체는 농지가 아니지만 저수지의 부지는 농업생산기반시설로 농지이나 저수지의 물 자체는 농지가 아니다. 용도 폐지한 농업생산기반시설을 농작물의 경작·다년생 식물의 재배 등 농업생산 이외의 다른 목적으로 사용하고자 할 경우에는 농지의 전용행위이다.

반면에 농업생산기반 정비사업으로 설치된 농업생산기반시설의 목적 외 사용은 그 본래의 목적 또는 사용에 방해가 되지 않는 범위 안에서만 가능하므로(농어촌정비법제23조제1항) 목적 외 사용허가를 받은 저수지 제방이나 수면 등에 다른 시설을 설치하는 것은 농지의 전용행위가 아니다. 이와 같이 농지의 전용에는 다양한 함정이 존재하는 것이다.

보편적인 함정사례는 법령의 변화에서 오는 경우이다.2007.7.4. 이전에는 농지에 축사를 설치할 경우 농지의 전용행위로 농지전용허가(신고)를 받아야 하며, 농지 전용허가(신고)를 받아 설치가 완료된 축사 부지는 농지에 해당하지 않았다.(부칙<대통령령 제20136호, 2007.6.29.> 제1조) 반면에 2007.7.4. 이후에는 농지에 축사를 설치할 경우 농지의 이용행위로 농지전용허가(신고)를 받지 아니하고 농지에 축사를 설치할 수 있으며, 2007.7.4. 이후에 농지에 설치한 축사 부지는 농지에 해당한다.(부칙<대통령령 제20136호,2007.6.29.> 제1조) 그리고 2007.7.4.당시에 농지전용허가를 받거나 농지전용신고가 수리된 축사 부지는 종전의 규정에 따라 처리하고 있다.(부칙<대통령령 제20136호, 2007.6.29.> 제6조)

그리고 “지목”은 ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣ 제2조제24호에 따라 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것으로 현행 ｢농지법｣ 제41조에 따라 전ㆍ답ㆍ과수원 외의 지목으로 변경이 제한된다.

1973.1.1.이전에 농작물 경작이나 다년생식물의 재배 이외의 용도로 사용되어왔음이 공부상 확인될 경우 농지법 상 농지가 아니므로 농지법제41조의 지목변경 제한규정이 적용되지 않아 전용허가 절차를 거치지 않아도 지목변경이 가능하지만 이후 토지의 실제 현상이 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 계속하여 이용하는 기간이 3년 이상인 토지는 농지에 해당하므로, 농작물의 경작·다년생식물의 재배 등 농업생산 외의 목적으로 사용하는 경우 전용허가 절차를 거쳐야 지목변경이 가능하다.

1973.1.1. 이후에는 ｢농지의 보전 및 이용에 관한 법률｣시행으로 농지전용허가절차를 거쳐야 지목변경이 가능하지만 ｢농지의 보전 및 이용에 관한 법률｣제3조 또는 제4조에 따라 상대농지를 다음 시설의 부지로 전용하는 경우 농지전용허가 대상은 아니었으나 그 당시 읍ㆍ면장이 발급한 용도증명서를 첨부(사본 포함)하는 경우 지목 변경이 가능하다.

1973.1.1. ~ 1976.1.30.에는 ｢농지의 보전 및 이용에 관한 법률｣제3조 및 제9조,같은 법 시행령 제12조의 농업기반시설용지, 국토보존시설용지, 농가주택 및 그 부속시설용지, 농막·퇴비사 기타 대통령령으로 정하는 영농시설용지와 1976.1.31. ~1995. 12. 31.의｢농지의 보전 및 이용에 관한 법률｣ 제4조 및 제7조, 같은 법 시행령 제4조 및 제12조 의 상대농지를 농가주택 및 그 부속시설의 부지로 사용하는 경우에는 1982.9.29. 농지보전법 시행령 개정으로 면적제한이 있었다.(1,000㎡ 이하),1989.7.21.에 농지보전법 시행령 개정으로 허용면적 확대됐다.(1,500㎡ 이하),상대농지를 다음 영농에 직접 필요한 농업용시설의 부지(영농주체당 660㎡이하, 다만 고정식 비닐하우스 및 망실은 3,000㎡ 이하, 치잠공동사육장 1,200㎡ 이하)로 사용하는 경우 · 창고·농막 및 탈곡장 등의 시설·유리온실·고정식온상·고정식 비닐하우스 및 망실 등의 시설 · 퇴비사·퇴비장 등 자급 비료생산시설 · 잠실 및 치잠 공동사육장 · 우사·돈사·계사 및 싸이로 등 양축시설 · 양송이 재배사 1989.7.21. 농지보전법 시행령 개정으로 허용면적 확대됐다.(660㎡→1,500) 1990.8.8.이후에는 ｢농어촌발전특별조치법｣ 제47조에 따라 농지관리위원회의 확인을 받아 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하고 농지를 전용한 경우 지목변경이 가능하였다.

1996.1.1.이후에는 농지법 제정으로 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하고 농지를 전용한 경우만 지목변경이 가능하다. 농지의 보전 및 이용에 관한 법률 폐지(1996.1.1.)로 현재 용도증명서 발급 근거는 없다. 용도증명서가 없는 경우에1988.11월말이전의 시설에 한하여 농지불법전용억제 및 처리대책<농지27210-2196(’88.11.4.)>에 따라 농지의 양성화가 가능하다.

이와 같이 농지의 전용과 지목의 변경에는 수많은 함정이 있다. 따라서 농지에 접근할 경우는 함정을 숙지하고 접근해야 할 것이다.