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토지보상 킬러레귤레이션(regulation)

충남신문 칼럼니스트 부동산학 박사 이영행 단국대 교수
충남규제개혁위원회 위원·충남도시계획위원회 위원
천안시 적극행정위원회·규제개혁위원장·도시재생위원회·생활법률상담관

편집부 | 기사입력 2023/07/16 [16:05]

토지보상 킬러레귤레이션(regulation)

충남신문 칼럼니스트 부동산학 박사 이영행 단국대 교수
충남규제개혁위원회 위원·충남도시계획위원회 위원
천안시 적극행정위원회·규제개혁위원장·도시재생위원회·생활법률상담관

편집부 | 입력 : 2023/07/16 [16:05]

 

 

충남지역도 토지의 보상의 바람이 곧 불어 올 것 같다. 천안 성환 종축장 부지의 국가산업단지 지정후의 인근의 뉴타운 개발 등 과 아산 탕정과 배방일대의 토지보상금이 2조원에 이른다는 말이 돌고 있다. 돈이 있는 곳에서는 사람이 모인다. 사람과 돈은 합법과 불법사이에서 오고 간다. 특히 토지의 보상에는 더욱 그렇다. 토지보상의 킬러문항인 법적인 규정이나 지침 관례와 규제의 틈바구니가 어느 곳에서나 존재하기 때문이다. 이것을 토지보상 킬러레귤레이션이라 한다. 수용은 공익성을 전제로 하여 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에서 평가기준 맞춰서 심의 결과로 하여 진행한다. 토지수용의 평가기준은 나름 구체화되어 있으나 좀 더 보완 할 요소가 많다. 보완 요소가 있다는 것은 보상에 융통성이 존재한다는 것이다.

 

먼저, 수용으로 발생하는 세금괴담이다. 공익성을 목적으로 내 재산을 강제로 수용했으니 양도소득세를 납부하지 않아도 되겠지 하는 자신의 합리화이다. 그러나 수용으로 강제로 재산을 양도하더라도 소득세법상 양도로 보아 양도소득세는 발생한다. 수용으로 양도하게 되면 일정부분 감면혜택이 현금보상의 경우 10%, 채권보상의 경우 산출세액의 15%. 채권 만기 보유시 30~40% 등이 있으나 1년에 한도는 1억 원이다. 양도소득세는 감면될 수 있지만 납부해야 하는 것이다. 보상금을 통하여 다시 토지를 구입하는 것을 대체토지 취득이라고 하며 대체취득은 양도소득세가 없다는 괴담이다. 이 역시 괴담이다. 기존에 발생한 양도소득세와는 직접관련이 없다. 다만, 일정요건을 갖추고 토지를 대체취득하게 되면 수용보상금 한도 내에서 대체 취득한 토지의 취득세는 면제된다. 사업인정고시 이후에 이루어지는 행위는 보상과의 관계성은 낮다. 사업인정고시 이후에 보상금을 수령하기 전에 미리 취득한 대체토지는 토지수용사실확인서를 발급받아 기 납부한 취득세를 환급받는데 그치기 때문이다.

 

절세 면에서 두필지 이상의 보상을 받을 경우 양도시기를 달리하면 세금감면 혜택을 최대로 하여 세금을 줄일 수 있다. 그러나 무조건 세금을 분할 양도한다고 하여 큰 감면혜택이 있는 것은 아니다. 현행 세법상 1년 감면한도가 1, 5년간 2억이므로 이를 활용하여 세금 감면혜택을 최대한 활용할 수 있다.

 

다음은 불법용지도 보상에 문제가 없다는 괴담과 생떼 괴담이다. 보상은 적법한 범위에서 현황평가가 원칙이다. 불법 형질변경토지, 불법 용도변경, 일시적인 이용 등은 현황평가 원칙의 예외로 그 이전 이용 상황을 기준으로 평가한다. 꼭 불법이용 등이 인정될 수 있다는 것은 아니다. 생떼전략 괴담인 버티면 돈 된다는 사고는 사업의 지연방해로 이어져 명도소송 및 부당이득금 반환소승 등 쟁송에 휘말려 금전적 손해를 입고 강제이주를 당할 수 있다. 보상금 증액은 정당하게 이의신청하여 증액해야 하는 것이 타당성이 있기 때문이다.

 

다수의 힘을 동원해서 보상금으로 대박을 꿈꾸는 괴담도 있다. 보상은 원칙적으로 개별적으로 이루어지기 때문에 개별적으로 철저한 준비가 증액의 요건이 되기 때문이다. 보상의 감정평가는 대부분 대규모로 이루어지기 때문에 다수의 형평성과 공정성을 고려하여 평가한다. 이런 점에서 공동으로 하나의 목표를 갖는 각종 대책위의 힘도 매우 필요하다.

 

그러나 대책위는 단체 차원에서 준비해야 할 것이 너무나 많다. 개인의 토지, 지장물, 영업권, 나만의 사정은 사전에 분야별 전문가와 상의하여 대처해야한다. 알고도 당하거나, 늦게 알아서 후회 경우가 많다. 보상금이 통지되면 협의든 이의신청이든 개별적으로 이루어지는 것이 이다.

 

따라서 개인 소유 토지 등에 대한 상담은 개별적으로 해야 한다. 그리고 사업자등록여부는 휴업보상대상 판단의 절대적인 기준은 아니다. 영업장 장소적 적법성 요건. 사업인정고시일 이전의 영업의 시간적 요건, 인적, 물적 시설을 갖춘 계속적 영업형태 등을 고려하여 휴업보상 대상을 판정한다.

 

왕년의 전문가의 괴담도 있다. 보상은 그때 그때의 상황에 따라 다르기 때문이다. 수용관련 법규, 감정평가기준, 시행자 내부 지침, 대법원 판례 등 보상관련 규정들이 매사업마다 바뀌어서 적용되고 있다. 과거의 기억과 전문성은 오히려 큰 손해 발생요인이 된다. 보상가격은 실제 거래사례나 인근 보상가격 수준을 참조하고 표준지와의 비교를 통하여 산정된다. 개별공시지가는 과세를 위한 가격일 뿐 보상가격을 산정할 경우에는 참고할 필요는 없는 자료이다.

 

보상금 증액은 은행이자 정도라는 괴담도 있다. 간혹 보상금에 대한 이의신청을 해도 은행 이자정도 밖에 안된다는 설이다. 보상금을 모두 수령하는 수용재결 종료까지는 약6~10개월 정도이며 평균 증액율은 금리를 압도하는 경우가 공공택지지구에서 나오고 있다.

 

지적공부와 이용 상황이 다른 경우, 무허가 건축물부지 등 감정평가 방법을 달리하여 평가해야 하는 경우는 위 평균 증액율 보다 협의대비 20~120%까지 상승이 가능하므로 불복 절차를 거처야 보상금은 높아지는 현상이 통계 데이터로 나타나고 있다.

 

불복절차 진행시 협의기간 종료 후에 약 6~10개월 동안 수용재결 절차가 진행된다. 수용재결이 되면 결정된 보상금은 전액 수령 혹은 공탁금으로 처리하게 된다. 수용재결에서 행정소송은 통상16개월간 진행되면서 두 번의 불복 절차를 추가로 진행하여 판결에 따라서 추가 증액될 수도 있다.

 

마지막으로 이주자 택지나 협의양도인 택지를 생각하면 이의신청이 필요 없다는 괴담이다. 이주자 택지와 협의양도인 택지에서 협의양도인 택지는 토지소유자에게 주는 큰 혜택인데 이의신청을 하면 혜택이 제한 될 수 있다.

 

그러나 이주자 택지는 요건만 만족한다면 협의한 자, 이의신청한 자 모두에게 공급하여야 한다는 규정에 따라서 이루어지게 된다. 방법도 추첨으로 하고 있어서 불이익 없다. 추첨의 운이 좋은 위치 선점의 가장 큰 행운인 것이다. 협의양도인 택지는 무조건 이의 신청보다는 택지의 향후 미래가치, 보상금의 증액가능성, 협의 당시의 양도소득세 등 종합적으로 판단하여야 한다. 따라서 토지보상에서는 킬러문항과 레귤레이션이 해답인 것이다.

 

자신의 재산을 주위 사람과 의논하여 일반화하는 것은 매우 위험한 발상이다. 그래서 분야별 전문가가 있는 것이다. 그 중에서 지장물조사와 현황조서 등 사실관계조사를 생명으로 하는 행정사의 토지보상업무는 행정사의 고유 업무이면서 행정사는 공익성을 담보로 활동하고 있다. 개인과 전문가의 전문성으로 충남지역의 향후 토지보상은 정당한 보상을 기대해 본다.

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